Milline on lähituleviku vaade kinnisvaraturule?

Kinnisvaralaev on seilanud juba mõnda aega tormisel merel ning otsinud turvalist sadamat. Päikesekiired juba paistavad tormipilvede vahelt ja kaugelt saab silmata tõotatud maad. On aeg vaadata tagasi mis meid tormilaintesse viis ning kuidas sealt tervelt välja seilata.

Õige hinnatase müügis ja otsingutes

Kinnisvara turuhind kujuneb välja nõudluse ja pakkumise suhtest.

Kui ei paista olevat nõudlust konkreetse korteri või objekti vastu, siis kõige tõenäolisem põhjus selleks on liiga kallis hind tänase turusituatsiooni jaoks.

Kui kinnisvaraturg toimiks nagu aktsiaturg siis oleks hinnad ära käinud juba täitsa põhjas ning sama kiirelt sealt üles lennanud. Õnneks kinnisvaraturg ei tugine päevakauplemise põhimõtetele ning on palju pikema vaatega.

Kinnisvaraturul toimuvad muutused aeglaselt

Kinnisvaraturg on nagu suur laev merel, selle seismajäämine ning kursi muutus on aelane protsess ning võtab aega.

Pikemas perspektiivis tunduvad need muutused hetkedena kuid olles selles hetkes sees, siis paistab see periood meile pika seisakuna turul.

Kuid ka sellel seisval turul on tegelikult olemas nõudlus ja pakkumine, soov müüa ja osta tekib kasvõi inimeste elulistest vajadustest – kodu vahetus, raha vajadus, investeeringu strateegia muutused. Turu aktiivsus on küll madalam, sest inimesed lükkavad otsuste tegemist edasi ning otsusele jõudmise aeg on pikem. Kui ostuotused viibivad siis tekkib ülepakkumine turul, kui ostukindlus taastub siis vallandub ostulaine tekitates turul ebastabiilsust juurde.

Erinevalt aktsiabörsist, kinnisvaraturg reageerib ka sellele ebastabiilsusele rahulikumat ning hinnamull ei saa nii kiirest tekkida.

Kus me siis hetkel kinnisvaraturul asume? Osjatel on praegusel ajal palju ebakindlust mis ei aita kaasa kiirele ostuotsuste langetamisele. Põhilisemad põhjused otsusega viivitamisel on energiakandjate hinnatõus ja ebastabiilsus, baasintressmäära tõus, üldine majanduslangus, hirm sissetulekute muutuste ees.

Kas ootamine tasub ennast ära, kas hind veel langeb?

Jah ja ei. Paljud kinnisvaraomanikud ei saa endale lubada hinna langetamist müügi korral ning on hinnaläbirääkimisetel paindumatud või otsustavad üldse mitte müüa.

Hinnalangetus võib olla väga mõjuv tegur müügi edendamiseks ja ka kinnisvaraturu ülesse äratamiseks üldiselt. Nii kinnisvara ehitamise kui ülalpidamise kulud on tõusnud. See paratamatult viib asjaoluni, et sunnitud müüki jõuab pindu mida enam ei jõuta ülal pidada või mille tõusnud laenukulu ei suudeta teenindada, sest palgatasemed ja maksevõime ei jõua nii kiiresti järele. Olukorras kus sissetulekud on jäänud samaks kuid kulud on tõusnud, ei saa inimesed endale lubada enam samaväärse kinnisvara ostu kui paar aastat tagasi.

Mis see tähendab müüja vaatenurgast vaadatuna? Kui müüa ootused hinnale on samad mis ennem ning hind jääb müügi korral muutumatuks, kuid konkreetse kinnisvara suhtgtupi ostjad enam ei saa seda pinda endale lubada, sest sissetuleksut ei piisa, müük lihtsalt ei õnnestu.

Müüjal tuleks läbi mõelda, kas tema varale on olemas alternatiivne ostjagrupp või kas varal on alternatiivseid kasutamisvõimalusi. Näiteks kas pind sobib lühiajaliseks üüriks, pikajaliselt üüriks, suuremale perele või väiksemale perele, äripinnaks jne? Kas alternatviine huvigupp on nõus maksma müüja soovitud algset hinda?

Tihti sellist alternatiivset kasutusvõimalust ei ole võimalik leida ning müüja on sunnitud hinnas alla tulema, et põhiline sihtgrupp saaks endale selle pinna ostu lubada.

Pööra tähelepanu ka müügi- ja ostuhinna vahele

Kui soovid teha koduvahetust, müüa oma praeguse kodu või investeerirmispinna ja asemel osta uue, siis lisaks müügihinnale, pööra tähelepanu ka sissemaksu kuludele, uue pinna ostuhinnale, laenu kuludele.

Kui turg sunnib müüma praeguse kinnisvara odavamalt, siis on ju ka võimlaus osta ka uus pind odavamalt, või vähemalt on võimlaus tõsta lisandväärtust ning saada sama raha eest rohkem kui näiteks aasta, paar tagasi.

Seega väärtus kinnisvara vahetusel jääb samaks kuigi esimese objekti müügihind võib olla madalam kui ootused sellele olid.

Kinnisvara omamine Eestis on siiski veel kasumlik. Traditsiooniliselt on eestlased kinnisvara usku, kinnisvara on eestlaste tähtsaim finantsvara ja on seda ka tulevikus. Kui hoolitseda oma vara eest hästi, vältides vara väärtuse langust sinu tegevusettuse tõttu, on kinnisvara jätkuvalt väga hea investeering ning kaitse inflatsiooni vastu aidates säilistada sinu raha väärtust.

Hästi hoitud ning hooldatud kinnisvara, heas asukohas on jätkuvalt hea äri.